Cómo medir la rentabilidad al invertir en bienes inmuebles

Existen muchas maneras de evaluar el rendimiento de nuestra inversión inmobiliaria cuando se adquiere un departamento en venta. Sin embargo, somos nosotros los que al final elegimos el método de análisis más apropiado. Entonces, ¿cómo saber si la evaluación de nuestras propiedades es la apropiada? ¿Cuáles son los métodos que pueden ayudarte?

En Ciudaris, constructora de departamentos en Lima, mencionaremos algunas formas comunes de evaluar el rendimiento de tus propiedades al invertir en bienes inmuebles. Estos te brindarán una guía adicional para tomar dicha decisión.

1.- Revalorización

Al adquirir su primera propiedad, muchas personas tienen como principal o único criterio de análisis de inversión la revalorización del inmueble. Esto podría brindar un aumento del valor original, lo que se conoce como apreciación inmobiliaria, o puede darse en una disminución y ocasionar la depreciación, lo cual es algo que como inversionista nunca deseas encontrar.

Los inmuebles raramente se deprecian. Estos suelen mantener o aumentar su valor original con el tiempo. La revalorización es probablemente la forma más común que tienen los compradores para evaluar su inversión en bienes inmuebles.

Si bien se trata de un método efectivo y que se enfoca en el futuro, el inconveniente con él es que no toma en cuenta el flujo de caja que pueda generar la propiedad. No debes olvidar que es necesario estar al tanto de los nocivos flujos de caja negativos.

2.- Tasa de retorno anual

La tasa de retorno anual se calcula dividiendo el flujo de caja estimado o en proforma con la cantidad de dinero invertido por el inmueble. Por ejemplo, si se invierte $40.000 en un departamento y anualmente se gana $4.000 en el flujo de caja, habría una tasa de retorno del 10%, y por ende sería un buen negocio, si el ejemplo fuera real.

Asimismo, es posible comprar inmuebles de inversión que tienen flujos de caja negativos, en su mayoría inmuebles de lujo o propiedades en las zonas más caras de la ciudad. El inconveniente es que puede un largo periodo para que el flujo de caja se vuelva positivo y durante todo ese tiempo el margen negativo sería cubierto con capital adicional.

Notemos que el flujo de caja de las propiedades nos genera dinero, mientras que el flujo negativo requiere de dinero adicional. La tasa de retorno con estimaciones prudentes de renta y gastos, es por mucho la mejor forma de ayudar a tomar las mejores decisiones a largo plazo.

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3.- Tasa interna de retorno y valor actual neto

Otros dos métodos comunes que se utilizan al invertir en propiedades son la tasa interna de retorno y el valor actual neto. Ambos toman en cuenta el valor en el tiempo y ambos son métodos complejos.

Sin embargo, a pesar de que estos métodos son muy conocidos y utilizados en al ámbito comercial, cuentan con un defecto: ambos calculan una tasa de retorno en base a la futura venta de la propiedad y en el precio estimado que aquello generará. De ese punto se desprende su principal problema: el factor estimación.

Cualquiera puede estimar una cantidad exorbitante para los próximos 7 o 10 años, lo que hará que cualquiera de estas dos medidas muestren a la propiedad como una gran oferta. La pregunta es: ¿dichas proyecciones se harán realidad? Lamentablemente a menudo eso no sucede en la medida que se desea.

4.- Multiplicador de alquiler bruto

Por otra parte, existe un multiplicador de alquiler bruto (GRM), el cual toma el precio de la propiedad y lo divide con el alquiler bruto que esta pueda generar. De modo que si el precio es de $100.000 y el ingreso de la renta anual es de $10.000, entonces el GRM es 10.

Es posible hacer una comparación con otras propiedades de la zona para ver cuanta diferencia hay entre ellos. Si bien esta puede ser una buena regla general, no muestra una imagen real. Cada inmueble podría tener diferentes gastos, y el GRM no toma en cuenta esas diferencias. Como resultado se toma una decisión en base a un análisis incompleto.

Como mencionamos en un inicio, cada uno es el responsable de determinar realmente cuán bueno será el acuerdo de inversión que conlleva la compra de una determinada propiedad. Siempre se debe ser prudente en las estimaciones de los alquileres y gastos porque las situaciones imprevistas nunca faltan y tus cálculos podrían variar mucho de la realidad. 

Ahora conoces mejor los principales métodos que tienes a tu disposición para determinar tu rendimiento al invertir en inmuebles. Recuerda que puedes utilizar más de uno para examinar con cuidado la evolución de tus propiedades.

Empezar a invertir en inmuebles es siempre una decisión importante. Si quieres iniciar de la mejor forma, te invitamos a invertir con Ciudaris. Te ofrecemos opciones de inversión de renta fija y variable. Ponte en contacto con nosotros y te responderemos a la brevedad.

Pilar Núñez

Gerente de Marketing en Ciudaris.

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